Динозавр, который выжил. Как справиться с любым кризисом - Ковалевский Андрей Александрович - Страница 8

Или командующий внутренними войсками России. Тоже ему понравилась первая Дербеневская, решили такого типа для военнослужащих строить жилой дом. Вообще, конечно, только в нашей стране такое может происходить. Только я начал организовывать грамотную плановую борьбу (а там почти сразу проверки прокуратуры, попытки возбудить уголовное дело), раз – и его сняли с этой должности. Повезло.

Или один крупный банк. Тоже начал рейдерскую атаку, но банк был такой серьезной обнальной конторой, что возбудили уголовное дело и посадили все руководство, и им стало, конечно, не до меня.

Время с 2000 по 2008 год было, наверное, лучшее для бизнеса в нашей стране. Все летело вверх, стояли очереди арендаторов, потому что бизнес активно развивался. И постепенно мы превратились в реально очень большую группу компаний «Экоофис» – на пике больше 300 тысяч квадратных метров коммерческой недвижимости. Мы получили много престижных премий за наши объекты. Огромная строительная компания. Самый большой таксопарк в России. Вторая компания в России по объемам производства макарон.

В 2007 году я сделал огромную ошибку. Бизнес рос как на дрожжах. В периметре семи лет мое состояние должно было достигнуть по плану 10–15 миллиардов долларов, в офисах стояли очереди желающих взять в аренду. На моих площадках можно было построить 1,5–2 миллиона квадратных метров. Я активно продолжал покупать недвижимость, но уже по бешеным ценам, примерно в 10 раз выше в долларах, чем сейчас. Таких цен уже не будет никогда. И я купил еще первую макаронную компанию и два объекта: Докукина, 8 и Тверская, 9.

Все шло отлично, все прекрасно, и вдруг – конец 2008 года, мировой кризис и резкий скачок курса доллара. А все кредиты – то у меня, как и у всех тогда, были долларовые! И вот кредиты нужно отдавать в долларах, а арендаторы все платят в рублях, к тому же кризис быстро распространился, половина арендаторов съехала, другая половина стала платить в два раза меньше. Короче, ситуация просто критическая, до сих пор не представляю, как получилось выкрутиться. Да, кое-что я продал, можно сказать, повезло, что в этих невероятно трудных условиях получилось что-то продать. Взял кредит под залог макаронных активов у смоленского отделения «Сбербанка», до сих пор ему за это благодарен. Кстати, когда я купил макаронные фабрики с брендами «Экстра – М» и «Знатные», у меня был очень серьезный план развития для них. Фабрики были убыточными, там было тотальное воровство, некомпетентность. Я собрал новую команду, провел реорганизацию, и мы вышли в прибыльность, не очень большую, потому что макаронный бизнес сам по себе низко-маржинальный, поэтому даже небольшой рост прибыли – достижение. Я даже съездил к губернатору Алтайского края, договорился о том, что мне продадут 200 тысяч гектаров под посевы твердых сортов пшеницы в тех районах, где ее можно было выращивать. Планировали поставить мельницу, в общем, был крупный инвестиционный проект, чтобы выйти в Сибирский регион, планы были грандиозные. И весь бизнес шел такими темпами, что я уже себе представлял, как лет через семь мое состояние достигнет суммы где-то от 10 до 15 миллиардов долларов. И это не просто я придумал себе такие цифры, потому что на моих площадках (причем мы уже сделали предварительные проекты, согласования прошли) можно было построить примерно 1,5 миллиона квадратных метров офисов и торговых центров при средней цене тогда в 10 тысяч долларов за квадратный метр. Вот и получается 15 миллиардов. Кстати, тогда Группа компаний «ПИК» мне предлагала за несколько моих объектов почти 1 млрд долларов. Такие были тогда высокие цены. Они уже не вернутся никогда.

Я неоднократно входил в список «Форбс» как один из крупнейших владельцев коммерческой недвижимости в России.

2005 год – 32 млн $ (15 место)

2007 год – 64 млн $ (14 место)

2008 год – 87 млн $ (12 место)

2009 год – 100 млн $ (12 место)

2010 год – 40 млн $ (25 место)

2011 год— 45 млн $ (25 место)

2012 год – 55 млн $ (23 место)

До кризиса я очень активно развивался, но мировой кризис 2008 года обрушил все планы. У меня было всего-то кредитов на 250 миллионов долларов, тогда казалось, что это немного))) Представьте себе: ты считаешь себя миллиардером и вдруг понимаешь, что у тебя не останется денег даже на «Жигули». Но я не сдался, провел огромное количество переговоров, договаривался как мог, и в результате я вышел из кризиса. Спасло положение дел еще то, что мои бизнес-центры, торговые центры и бизнес-парки продолжали генерить денежный поток, пусть меньший, чем раньше, но генерить.

И спасибо моим сотрудникам и друзьям, которые были рядом.

Во время кризиса разорились или поменяли владельцев практически все крупные девелоперы: «Миракс» Полонского, «Дон – строй», «ПИК», и даже «Галс – Девелопмент», где хозяином был олигарх Евгений Евтушенко, – отошел банку ВТБ. А я сохранил почти все свои активы. Почему? Стойкость характера. Хотя два года я не спал, я бился до последнего. Сохранил практически все, что у меня было.

Приближение следующего кризиса я почувствовал уже спинным мозгом, и в 2013 году (еще до украинских событий) я ушел из четырех банков, где у меня были долларовые кредиты, на тот момент в общей сумме 125 миллионов долларов. И получил рублевый кредит в «Банке Москвы». Последний из валютных кредитов мы закрыли в декабре 2013 года, а уже где-то с февраля-марта начались украинские события, начался новый кризис, но мы уже были к нему готовы. Нам удалось удержать практически всех арендаторов за счет снижения ставок, так что дела шли неплохо, но все равно не было средств, чтобы развиваться дальше. Нужна была какая-то новая свежая идея.

Периодически я отхожу от своего главного бизнеса (коммерческая недвижимость) и что-то придумываю креативное. Например, фуд-корт «Подсолнухи». Появилась эта идея благодаря совпадению нескольких факторов. Было падение спроса на мебель, а у меня был большой мебельный торговый центр. И я вспомнил, как еще семь – восемь лет назад обратил внимание в Лондоне на рынок, где вперемешку было все: и продукты, и еда, и алкоголь, и кафешки – в России я таких никогда не видел. А потом случайно попал на Даниловский рынок, и увидел, что это в принципе похожая идея. Я подумал, надо сделать что-то в таком роде, но более универсальное. На Даниловском, во-первых, нет алкоголя, а во-вторых, люди туда приходят только поесть, проводят там в среднем по 20–25 минут, и больше там делать нечего. А я захотел сделать такое пространство, где бы люди оставались подольше.

Ну и конечно, хотелось создать такое пространство, которое было бы комфортным для людей. Потому что Москва, какой бы красивой она ни была – это пока еще не город для людей. Вот идешь ты по улочке в Лондоне, даже не в центре, а где-нибудь на окраине, и там маленькие магазинчики, кафешки, ресторанчики. А идешь по Москве – проспект, деревья и на проспект выходят торцы пятиэтажек. Есть, конечно, и «европейские» улицы – Маросейка, Кузнецкий мост – но их не так уж и много для такого огромного города. И очень трудно в Москве найти 20–30 квадратных метров для аренды под маленькую точку. Поэтому фуд-корт – это завернутая в «улитку» имитация вот такой уютной «европейской» улицы с маленькими кафешками и магазинчиками, которых так не хватает в Москве.

Ну и поскольку я все-таки человек из шоу-бизнеса: певец, композитор, поэт (об этом еще расскажу подробнее), то решил построить многофункциональный концертный зал, в котором можно было бы делать выставки, презентации, корпоративы, семинары, концерты, фестивали. И вот такой зал совместил с фуд-кортом, впервые в мире кстати))) Это сейчас на каждом фуд-корте есть сцена.

Второй момент, который имел важное значение, это то, что на территории «Подсолнухов» я подарил шест соток государству, и на них построили станцию Московской кольцевой железной дороги. Потрясающий проект, который оживил много, скажем так, слегка депрессивных районов. Буквально десятки тысяч людей начали каждый день проходить мимо «Подсолнухов». И я подумал, что этот поток надо к нам заворачивать.